Ya sea que usted sea quien compra o vende una casa, el cierre de bienes raíces seguramente será emocionante y desalentador para usted. Aunque ambas partes acordaron una fecha elegida y podrían estar satisfechas con el monto en dólares sobre la mesa, todavía hay muchas sorpresas que pueden ser difíciles de manejar.
Según datos de febrero de 2024 de la Encuesta del Índice de Confianza de REALTORS® realizada por la Asociación Nacional de REALTORS® (NAR), el 11 por ciento de los contratos en los últimos tres meses sufrieron retrasos, mientras que el seis por ciento fueron rescindidos.
Si bien nadie quiere esperar más de lo necesario para que se complete una transacción de bienes raíces, es posible que la fecha de cierre se retrase por varias razones. Algunos problemas son relativamente fáciles de resolver, mientras que otros pueden ser decisivos. A continuación se presentan cinco de los problemas más comunes que provocan retrasos en los cierres y algunos consejos para gestionarlos.
Retos en la financiación del comprador
El financiamiento retrasado o denegado es una causa común de cierre prolongado. Muchos compradores de vivienda, especialmente los primerizos, no se dan cuenta de que, aunque recibieron una aprobación previa para una hipoteca meses antes y ya tienen un compromiso hipotecario, el préstamo aún no está garantizado. El prestamista aún necesita revisar sus extractos bancarios y de crédito por última vez unos días después del cierre.
Las cosas podrían salir mal cuando esa segunda verificación revele una nueva línea de crédito que se ha abierto (para un automóvil nuevo, cosas nuevas para la casa, etc.), un cambio de empleo o algunos otros problemas. Recuerde que incluso los cambios más pequeños en su situación financiera pueden crear problemas hasta el momento de cerrar la propiedad. Por lo tanto, no es aconsejable cambiar de trabajo, solicitar una nueva tarjeta de crédito, retrasarse en el pago de sus deudas, recibir un regalo en efectivo o tener un depósito grande repentino en su cuenta bancaria, ya que el prestamista puede solicitar información o documentación adicional, lo que podría generar un llave en el proceso.
Para evitar esto: no haga movimientos financieros repentinos en las semanas entre la aprobación y el cierre del préstamo. Además, no olvide comunicarse con su prestamista días antes del cierre para discutir y resolver cualquier problema que pueda haber apareció.
2. Cualquier discrepancia en el valor de tasación de la vivienda
La tasación de una vivienda determina el valor de mercado de una vivienda. Los prestamistas exigen una tasación para verificar que la propiedad realmente vale el precio que el comprador acordó pagar. El valor de tasación del banco debe igualar o superar el valor de la vivienda o el precio de venta. Si el valor de tasación es inferior, el banco retrasará el cierre.
Las brechas en la tasación, que es la diferencia entre el valor tasado de una vivienda y el precio acordado, se han vuelto mucho más comunes recientemente debido al aumento vertiginoso de los precios de las viviendas. Si bien esto no significa necesariamente que el acuerdo no se haya cerrado, abordarlo puede llevar tiempo. De hecho, según la Encuesta del Índice de Confianza de REALTORS® realizada por la Asociación Nacional de REALTORS® en febrero de 2024, el siete por ciento de los contratos habían retrasado la liquidación debido a problemas de tasación.
Para evitar esto: con el consenso de ambas partes, el vendedor puede completar las reparaciones necesarias para aumentar el valor de la vivienda o simplemente reducir su precio de venta. Los compradores también deben estar preparados para pagar la diferencia si la tasación es demasiado baja. Las partes también podrían impugnar la tasación. Cualquiera que sea la solución final, es probable que la fecha límite se retrase en el futuro.
3. Problemas con el título de propiedad inmobiliaria
Un título de bienes raíces afirma el derecho legal de propiedad de una propiedad de alguien. Antes de comprar o ser propietario de su casa, el título debe transferirse del nombre del vendedor al suyo. También debe asegurarse de que la persona a la que le está comprando tenga realmente derecho a vender la propiedad. Aquí es cuando la búsqueda de títulos se vuelve importante.
Según Bankrate, una búsqueda de título es un proceso en el que una compañía de títulos o un abogado examina los registros públicos para asegurarse de que no haya reclamos, gravámenes o problemas con una propiedad que puedan resultar en que otra persona o entidad afirme que tiene una participación en ella. el hogar. Cuestiones como embargos fiscales o reclamaciones sobre la propiedad por parte de un familiar o copropietario pueden posponer el cierre de una propiedad inmobiliaria. Incluso las cuotas impagas de la Asociación de Propietarios y los errores menores en los registros públicos de la casa pueden causar una confusión significativa y suspender una transacción hasta que todo se solucione.
Para evitar esto: un vendedor puede adelantarse a los problemas de título haciendo que un abogado de bienes raíces realice un seguimiento del historial de título de la vivienda. Pero dado que los problemas con un título de propiedad inmobiliaria pueden ser el resultado de errores pasados, no hay mucho que un comprador pueda hacer para evitarlos. Definitivamente necesitarán algo de tiempo para resolverse, por lo que un poco de flexibilidad y paciencia pueden ser de gran ayuda. Puede ser frustrante, pero es mejor prevenir que curar antes de reclamar su camino hacia la propiedad de una vivienda.
4. Problemas con la transferencia de dinero
El día del cierre de bienes raíces, deberá preparar la cantidad correcta de fondos para cubrir el pago inicial y los costos de cierre. Si hay un problema con su transferencia de fondos, puede esperar experimentar retrasos.
Si bien algunas instituciones financieras y compañías de títulos prefieren cheques de caja o certificados, otras exigen que los fondos se transfieran electrónicamente. Si se le indica que transfiera fondos, es fundamental que hable con su agente de liquidación o abogado sobre cuáles son sus requisitos para la transferencia.
Para evitar esto: antes del día del cierre, asegúrese de comunicarse con su agente de bienes raíces y prestamista sobre qué forma de pago se requiere. Además, manténgase informado y sepa exactamente qué se espera de usted en los costos de cierre y fondos certificados. No olvides llevar tu chequera contigo y estar preparado para pagar pequeños artículos que puedan surgir, como una factura de electricidad impaga.
5. Feas revelaciones durante el recorrido final
El recorrido final generalmente se completa después de que el vendedor se haya mudado unos días antes o incluso el día de la liquidación. Permite a los compradores hacer una última verificación de la propiedad, asegurándose de que la casa que están comprando esté en las mismas condiciones que cuando acordaron comprarla (o incluso mejor).
Durante el recorrido final pueden surgir sorpresas que pueden influir en la transacción inmobiliaria. Éstos son sólo algunos de ellos
Accesorios faltantes: los malentendidos sobre qué artículos se quedan y cuáles se van con el vendedor son un problema común. Quizás le haya gustado un artículo del hogar en particular y asumió que se quedaría, solo para descubrir que los vendedores se lo llevaron. A menos que esté realmente apegado al artículo, es posible que desee dejarlo pasar si desea que se lleve a cabo el acuerdo.
Reparaciones sin terminar: si el vendedor “se olvida” de arreglar las reparaciones acordadas o simplemente no las hace antes de la fecha de cierre, es posible que usted no pueda cerrar su préstamo hasta que se completen esas reparaciones. Si está trabajando con un agente inmobiliario de confianza, él se asegurará de que las reparaciones que ha negociado se completen mucho antes del cierre programado para evitar demoras.
Otras revelaciones de última hora - Vuelva a comprobar si los electrodomésticos funcionan correctamente; que los servicios públicos y otros sistemas domésticos estén funcionando, ¡e incluso asegurarse de que los baños estén funcionando
Para evitar esto: una buena comunicación es esencial para resolver cualquiera de los problemas que surjan durante el recorrido final. Sea muy detallado en su contrato sobre lo que se queda y lo que se va, y asegúrese de que refleje sus expectativas. Lo mismo puede decirse de las reparaciones acordadas tras la inspección de la vivienda. La seguridad y solidez de la propiedad son de máxima prioridad, por lo que garantizar que el vendedor complete las reparaciones necesarias, establezca un precio de venta más bajo o incluso haga alguna otra concesión evitará que se retrase la fecha del cierre.
